燕郊具有哪些投资优势,北三县房产是否值得购买?

  过去 3 年,有一个地方的房价下跌幅度全国最惨烈,何方圣地?环京北三县是也。

  在其过去这轮房价上涨的最高峰— 2017 年 3 月,北三县的三河市、大厂县和香河县的均价分别是 28021 元 /㎡,21887 元 /㎡,17761 元 /㎡。全国当之无愧房价最贵县城,一时风头无两。

  而截止到今年 4 月,三者的价格分别是 18812 元 /㎡,14556 元 /㎡,11133 元 /㎡,房价下跌 30% 以上。3 年下来房价可谓是节节败退,毫无复苏迹象。

  其中最惨的,当属三河市一个叫燕郊的小镇。从房地产的角度,这是全国最出名的镇,知名度超过很多省会城市。

  然而,房价却从高峰期的 3.5 万 /㎡下跌到如今的 2 万 /㎡,直接腰斩!

外地人限购

  一

  房产价值最核心看什么?看地段。离北京近,就是北三县楼市最大的价值。

  大家可以看看北三县的位置,被北京半包围,西边紧挨北京副中心通州,北边紧靠顺义和平谷。

  北上广深四大一线城市中,被隔壁城市直插腹地的,有两个。一个是深圳,被东莞凤岗镇像锥子般插入。而另一个就是当下聊的北京,被北三县给直接插入。

  作为直插北京腹地的急先锋——燕郊镇,房价也理所当然成为了北三县中的最高。没办法,从燕郊开车到北京 CBD 国贸,也就 31 公里,不塞车情况下 45 分钟就能到达,妥妥的和市内通勤没啥区别!

  如此优越的地位位置,房价为何却跌得如此惨烈?一句话概括就是,成也靠北京,败也靠北京。

  2017 年 6 月,廊坊出台最严调控政策,政策规定:购买北三县房子需要北三县当地户口或 3 年社保!

  北三县的房子大部分都是被北京人给买走,可有多少北京人会有北三县的社保呢?完全没有。很明显,这个调控直接等于把北三县的楼市大门向北京关闭了。

  自此,北三县的房子,开启了月月下跌,跌跌不休的模式。房价下跌的同时,成交量不断萎缩,库存去化周期不断拉长。截止 2019 年 12 月,商品房住宅存销比,也就是库存去化周期最长的城市,前 5 名其中 3 个就是北三县!

  很明显,没有了北京人的参与,北三县的楼市相当于一潭死水!

北三县核心地段

  二

  北三县的楼市春天来了!

  最近,廊坊市政府印发了 " 关于进一步深化户籍制度改革的意见(试行)的通知 ",给北三县的楼市带来一丝生机。

  政策内容大致是这两大点

  1、分三个层次实施差异化落户政策。

  作为离北京最近的北三县,在廊坊各地的落户政策上最为严格。在该地具有合法稳定住所,还要有合法稳定职业且参加3 年以上城镇社会保险或依法纳税 3 年以上的人员,本人及其配偶、子女、夫妻双方父母,可以办理当地常住户口;

  廊坊其他北京周边城镇:广阳区、安次区、廊坊开发区、永清县、固安县,具有合法稳定住所和合法稳定职业且参加6 个月以上城镇社会保险或依法纳税 6 个月以上的人员,本人及配偶、子女、夫妻双方父母,可以办理当地常住户口。

  最后,作为非北京周边城镇的霸州市、文安县、大城县,则全面放开落户限制。只要在当地具有合法稳定住所,本人及其配偶、子女、夫妻双方父母,可以办理当地常住户口。

  实际上,廊坊总人口不到 480 万,根据国家的人口政策,应该全面放开落户,完全不设置门槛才对。但是没办法,谁叫你靠着天子脚下,落户政策当然要特殊对待。

  结合上述的落户条件,真正带来利好的只有非北京周边城镇,对北三县的意义并不太大。

  没关系,我们接着看第二点。

未来环京周边黄精区域

  2、全面放开人才落户。

  针对廊坊的北京周边城镇,包括:三河市、香河县、大厂回族自治县、广阳区、安次区、廊坊开发区、永清县、固安县。针对当地就业的大专(含)以上学历人员、经组织或人社部门认定的优秀人才、留学归国人员、持有人才绿卡人员、具有初级(含)以上专业技术职称人员、高级工(国家职业资格三级)及以上职业资格的人员、技术工人、加入中国国籍的外国人才。可以凭相关学历、人才绿卡、资格证书等,在就业、居住地办理我市常住户口。

  关于这一点,切实就是北三县的重大利好了。只要你是大专或以上学历,就可以在北三县落户,落户后就可以直接突破限购,直接买房!

  这对于很多在北京上班,但是很难办理北京户口,在北京不好买房的人来说是绝对的机会。

  只要把廊坊的户口一落,现在趁低价在燕郊买一套房子,是一个相当不错的时机。

  北三县的购房需求会在落户放宽之下迎来一波上涨,房价也一定会有所上涨!

北三县与北京的距离

  三

  环北京那么多区域,只有北三县能关注吗?

  首先,我们要知道北京实际上很大很大,有多大?比另外 3 个一线,上海广州深圳的面积加起来还要大。

  所以,哪怕北京如此强大,因为城市面积太大,与周边城市的距离跨度太远,对周边的辐射能力实际上并不强。

  不要说环北京,就连北京本身的一些郊区,例如延庆、密云、平谷,若非当地刚需买来住,投资也不靠谱!

  所以,北京自身这 3 个郊区成为了北京房价最便宜的地方,均价 2 万出头。是的,你没看错,在北京 2 万出头可以买到商品房。

  但是,北京人基本不把这里当北京。很简单,这些区域的中心距离北京天安门要去到七八十公里了。

  其次,环京到底有多少城市呢?因为面积够大,所以接触面就足够广。东西南北四大方向算下来,与北京接壤的地级市多达 5 个。如果是以区县来算,那就有 18 个。

  1、挨着北京北边的,分别是张家口的赤诚、涿鹿、怀来,承德的丰宁、滦平、承德县,还有兴隆。

  在整个环京楼市中的北边,唯一还有些存在感的就是怀来。这里有着众多概念:北京后花园,2022 年冬奥会举办地,京张高铁途经地。

  怀来的房价在高峰期也上过 2 万 / 平,但是自从 2017 年针对外地户口限购之后,再加上概念不断消耗之下,房价一路下跌,现在均价大概 1.3 万左右。

  怀来挨着的是北京昌平,昌平作为北京的近郊区,让怀来看起来离北京城区并不远。实际上,不要说到北京国贸,直接到北京北部的就业中心中关村,也需要 2 个小时通勤。这个通勤时间,连都市圈的标准都达不到。

  2、挨着北京南边的,分别是保定的涞水、涿州,廊坊的固安、永清,广阳区。

  其中,关注度最高的当属固安,为何?因为这里上挨北京,下靠雄安,成为了北方一新一旧两大热点城市相连的必经之路。

  同时,还有一点,固安紧挨着北京大兴国际机场。说实话,挨着机场不见得价值能提升多少,关键是能够沾上京雄城际高铁路的便宜。

  京雄城际铁路北起北京西站,途经北京大兴、大兴国际机场、在固安设有固安东站、经过霸州北站后,终至雄安新区雄县。其中,北京段在 2019 年 9 月 26 日已经开通,河北段预计 2021 年开通。从北京西到达固安东站,最快 35 分钟。

  一切看似美好,但是对于住在固安,工作在北京城区依然是很煎熬的事情。天天坐高铁上班不现实,而如果是开车通勤的话,单次需要 2 个小时,来回 4 小时,当天开车来返更不现实。

  3、挨着北京东边的分别是天津的武清、蓟州,还有就是廊坊的飞地北三县。

  整个环京楼市中,关注度最高的就是西边。因为这里最靠近北京的中心,同时还和北方第二经济大城天津接壤。

  很多北京外地人冲着天津的教育尤其是高考升学率来天津买房,挨着通州的武清自然成为热点。但是武清挨着的是北京通州的郊区,同时通勤上离北京就业中心国贸需要至少 1 个半钟以上。

  所以,虽说是天津,但也不是高价值之地。而作为天津最偏远的区域,蓟州区,虽然也靠北京,但是靠的是北京的远郊平谷,投资价值也非常之低。

  北三县,作为离北京中心最近的环京区域。香河县中心、大厂县中心、三河市中心,三者至国贸通勤距离分别是 57 公里、62 公里、68 公里,通勤时间在 1-1 个半小时之间。符合都市圈的发展标准,开车上班的通勤时间也基本能接受。

燕郊地铁规划图

  最后,北三县的龙头:燕郊,不仅离国贸通勤距离只有 31 公里,通勤时间在 40 分钟左右。

  最重要的是,燕郊及燕郊所在的三河,是整个环北京区域中唯一和北京有明确规划地铁的区域。

  其中北京地铁 22 号平谷线早已确定,在三河共设有 4 个站点,其中燕郊有 2 个站。

  而且很有可能,地铁 6 号线还会再东延至燕郊。

  最靠近北京,有地铁通达,燕郊绝对是环京楼市中的 CBD。

燕郊房价未来变化情况

  四

  最后,结合北京的城市发展战略,北京的重点发展方向是东和南。

  东边是北京的副中心,北京市政府所在地——通州区。南边,重点是指大兴,过去北京人看不上的南城,如今在雄安新区的规划,北京大兴国际机场的开通下,成为新的战略发展点。

  评判环京楼市最核心两个价值点:最靠北京、有地铁规划。

  所以,看起来有无数概念、有无数选择的环京楼市。真正值得进行房产配置的只有北三县,再从里面找个核心的话,那就是燕郊!

  而当下,就是想办法买燕郊的最好机会!

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